世联研报 | 2024年半年报：时行则行

1年前 (2024-08-23) 阅读数 235 #财经

导语

在过去的半年里，房地产市场与经济的关系，居民购买力与市场的关系，购买力结构性与成交结构性的关系，都变得相对清晰。上半年，积极的调控政策扯动了市场下行态势，但通过对市场走势的研判我们认识到，房地产市场的底层逻辑正在跟随经济的发展产生变化，而这种变化或将是一种难以逆转的趋势。为了适应这种新趋势，过去的调控政策、运营经验都将会面临新的挑战。在这种外部环境下我们应尽量做到“客观唯物”、“时行则行”。

上半年，市场聚焦的三个层面：

一、经济预期的再调整；二、广州房地产市场的核心问题；三、广州房地产市场的预期。

支付力的“结构问题”

从国际经济环境看，IMF对全球2024年经济增长预期与4月预期持平，并对发达经济体的增速进行了乐观修正，“西升东降”态势清晰。通胀方面，欧元区的指标趋于健康，货币供给正在增加，宽松预期上升，结合区域经济增长预期看，今年欧元区市场环境将会有较大改善。从国债收益率看，美债收益率的下调预示着“缩表”阶段走入尾声。国内十年期国债收益率的下行意味着“资产荒”的情况或将延续。

从国内经济环境看，2024年上半年的GDP增速为5.0%，“三驾马车”中只有出口表现较好，投资增速出现回落，消费指标持续低迷。采购经理人指数和通胀指数长期低迷，中小企业生产持续好转。居民实际收入、支出增速双双回落。居民新增储蓄出现回落趋势，意味着优质资产价格筑底预期正在上升。另外，居民中长期贷款增速下行趋势放大，意味着中下阶层住房支出仍趋于保守。

从房地产行业表现看，上半年贡献度低于2008年的水平。住宅开发投资持续25个月负增长，土地成交金额连续34个月负增长，住宅新增在建工程持续33个月负增长，行业产能的衰减必定进一步拖累经济恢复。二季度，全国商品住宅市场呈现低位横盘的趋势，库存仍处于近六年的高位水平。销售排名前30的头部房企，业绩均为负增长。一线、强二线及临近一线的三线城市，二手房价格同比大都呈现5%-10%的跌幅。

从中国家庭角度看，在目前的经济环境下，中低阶层家庭购房意愿仍趋于保守，高阶层家庭对优质资产投入开始增加，住房支出的分化进一步形成，同时我们认为这种趋势将会延续较长时间，直至经济完全恢复时截止。

结构性去库存的问题

从政策层面看，上半年中央、地方调控力度放大，出台300多条政策从供需两端及制度端持续激励市场，广州同步下调了首付比例，房贷利率优惠力度也开始上升。从金融货币政策看，一次降准、两次降息，释放约1万亿元流动性，但M2连续15个月下行，年内公开市场操作净投放回收流动性约2.87万亿元，有效流动性仍然匮乏。

从广州市场网签层面看，上半年成交金额下行，价格结构上行，市场仍处于恢复期。从区域成交看，近郊、远郊区域供需两端全面收缩，中心四区成交相对稳定。从产品成交结构看，高改、终改产品表现良好，各面积段产品价格均出现上涨，主要原因是产品价格下探导致成交结构变化。从房企网签回现情况看，六成房企业绩负增长。

从广州市场热度看，上半年“127政策”、“528政策”出台后市场热度均呈现“先升后落”的趋势，目前市场热度正处于震荡回落的走势中。从可售库存来看，库存去化时间接近25个月是正常值的两倍以上，各区库存均接近三年的中高位。

综合看，积极的调控政策出台有效激励了市场成交，但持续时间相对较短，市场走势无法因调控而扭转。高端产品走量回稳不足以带动整体市场复苏，库存主要堆积在刚需、刚改产品中，目前市场主要矛盾是，中低阶层支付能力（意愿）的收缩与结构性去库存的问题。

广州房地产市场预期

本轮房地产市场周期的底层逻辑，是在国内经济中高速增长向中低速增长过渡中产生的，近三年的经济恢复期有力的冲击了中低阶层支付能力（意愿），使得以往有效的激励政策难以产生预期作用，进而市场出现了结构性的库存堆积。从今年的增长目标看，中低阶层支付能力（意愿）改善的预期难以扭转。同时我们看到，虽然未来一年市场供应会有大幅度收紧，但是目前的市场消化能力有限，在现有的条件下库存消化在两年以上，消化机能的衰退是目前市场遇到的核心问题。

展望广州市场的发展趋势：

中短期市场预期（未来半年），下调市场价格预期，下调市场放量预期；下调去库存目标完成概率。

中长期市场预期（未来一年），下调市场价格预期，上调市场放量预期；上调库存目标完成概率。